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La nueva normativa de la Oficina del Comisionado de Seguros modifica la forma de asegurar los condominios en Puerto Rico

Recientemente el Comisionado de Seguros emitió una carta normativa referente a la forma de asegurar los condominios en Puerto Rico.   Con efectividad al 1ro de agosto de 2020, los condominios deben asegurarse -a nivel comercial- bajo una póliza en formato Bare Wall, la que asegura solamente las zonas comunes del edificio.  Esto significa que los elementos privativos originales deberán ser asegurados por cada titular bajo una póliza personal.

De primera vista, este modelo puede significar un esfuerzo para el titular de obtener un seguro personal, pero su fin produce muchos beneficios para este y la sociedad.  Esta es la manera de asegurar los condominios en casi todas las partes del mundo.  El dueño del apartamento mantiene el control de qué es lo que asegura, y escoge la aseguradora de su predilección.    

Muchos residentes de condominios se han sentido rehenes del proceso de ajuste de las reclamaciones catastróficas al tener que esperar por que se complete el ajuste de la totalidad de los daños de todo el condominio y sus residentes, para luego esperar a una asamblea de titulares para aprobar la oferta del seguro y, posteriormente, esperar por una repartición del seguro luego de lo que en muchos casos ha sido un proceso contencioso entre vecinos y la Junta.  La situación de incluir elementos privativos ha dado pie a controversias por la forma en que algunos residentes perciben un trato injusto, y de visos de favoritismo en la repartición de los fondos del seguro y el orden en que se reparan los bienes afectados.

Por muchas razones, esta reciente normativa, beneficia a los titulares.  Estos van a ser asesorados por un profesional del seguro, que no solo puede ayudar a asegurar los bienes estructurales privativos de su apartamento o las mejoras, sino también a asegurar otras exposiciones y valores como lo son el contenido, la responsabilidad pública y artículos personales.  Este asesoramiento no se da bajo el modelo anterior “full value”. 

En caso de una reclamación por daños en su apartamento, el residente puede entablar por sí mismo una reclamación sin tener que ir a través de la asociación o la Junta.  Así podrá resolver su situación particular directamente con la compañía.   Esto, es lo mejor.   Las estadísticas de tramitación de reclamaciones residenciales puras nos demuestran que, manejadas individualmente, han sido resueltas con mayor grado de rapidez por el sector asegurador en general, por mucho más, que las reclamaciones individuales de condóminos. 

Por otra parte, la Asociación dirigida por la Junta será beneficiada por contar con un mejor ambiente de comunidad, evitando que le recriminen el no actuar con premura, o de favorecer en la repartición del dinero del seguro a unos particulares.   Las Juntas y administradores se concentrarían en aquello de lo que son responsables, en asegurar y reparar las áreas comunes.

Al no tener que recopilar los daños de todos -algunos que cooperan y otros que no- la Asociación puede aligerar el trámite de su reclamo, dando pie a una reconstrucción más rápida de las áreas comunes.  

Los profesionales del seguro de otro lado, van a tener un universo más grande de clientes y, a su vez, pueden afectarlos positivamente asesorándolos adecuadamente.  Bajo el esquema anterior, su cliente era la Asociación, no cada dueño individual de apartamento.  Esto redundaría en una sociedad mejor asesorada financieramente, siendo el seguro un producto financiero importante.

Finalmente, las compañías aseguradoras van a ser beneficiadas por tener menor incidencia de fraudes.  El formato de póliza “full value”, muy común en los condominios que sufrieron pérdidas en el Huracán María, facilita que se reclamen daños múltiples en todas las propiedades individuales, sin necesariamente contar con el consentimiento o verificación del residente de que hubo los daños a su unidad, inflando falsamente las pérdidas.   Ese tipo de práctica resulta en detrimento del asegurador, pero también en detrimento de todos los titulares que ven artificialmente afectada la severidad de las pérdidas, ocasionando incrementos a sus primas en las renovaciones futuras de sus pólizas. 

Estos ahorros en la prevención del fraude revierten a primas más bajas a los consumidores.  Proyecta a los reaseguradores e inversionistas extranjeros, un ambiente de gobernabilidad y seguridad para invertir su capital asegurando bienes en Puerto Rico.  

Consideramos las experiencias del Huracán María que nos han dado lecciones que nos deben de incentivar a cambiar la manera de hacer las cosas para lograr mejores resultados y tener menos problemas, especialmente en el complejo entorno de la convivencia en los condominios. La nueva normativa viene atender estas experiencias.

Hacer lo correcto normalmente no es lo más fácil, pero es lo debido y, sobre todo, si es lo mejor.
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